北市区也非北部山水新城：此5900非彼5900
北市区也非北部山水新城：此5900非彼5900 [昆明论坛小编导读] 从云南映象·城市公园广场郑重掷出均价5900元/㎡后，天宇澜山跟进了一批5900元/㎡的房源，其后融城·昆明湖抛出了均价5950元/㎡，北市区被指坐实了房价之争。2014年，北市区被推到了昆明楼市的风尖浪口上。从云南映象·城市公园广场郑重掷出均价5900元/㎡后，天宇澜山跟进了一批5900元/㎡的房源，其后融城·昆明湖抛出了均价5950元/㎡，北市区被指坐实了房价之争。有人指出，云南映象·城市公园广场为降价树立了标杆，而天宇澜山和融城·昆明湖则有跟风之嫌，甚至将后两者低价面市的举动等同于城建股份对于资金回笼需求的渴望。云南映象只是个案今年6月呈贡首次卖地，云南神州天宇便与宏星国际联手以底价12419.0653万元竞得雨花片区4宗地块，单价约为137.03万元/亩，且神州天宇位于北京路的天宇广场项目也在持续推进中。就算神州天宇遭遇资金危机，其旗下项目，天宇澜山早些时间通过一轮“最高直降18万”的降价潮积极拉动项目销售，大量房源的成交也能有效改善企业资金状况。显然，神州天宇并非如外界传言般急需回笼资金保证后续项目的持续开发。再说云南城投，去年年底龙江地产一举拿下盘龙区龙泉街道办事处的17宗地块，总面积474259.19平方米，约合712.1亩，总成交价为244380.05万元，土地单价约为343.19万元/亩。且今年6月底，彩云之南城镇化基金还为云南城投龙江公司提供资金13.5亿元，加之其所负责一级整理开发商的环湖东路板块土地也相继获得成交收益。照此看来，城投也不会出现因亟需回笼资金而低价抛售项目的举动，若只针对融城昆明湖项目而言，甚至可以说“余粮充足”。而对于近年鲜有动作的城建股份以内部团购之名，大量释放均价仅5900元/㎡的低价房源，难免引发外界对于企业资金状况的猜测，更有甚者将其比作一次“自杀式”的营销求生。就城建股份近几年的发展情况来看，无论是位于昆明主城的云南映象，还是澄江抚仙湖畔湖的旅游地产项目湖畔圣水，都毫无建树，且开发周期严重过长。尤其是具有高端定位的湖畔圣水，原本就是城建股份为了规避传统住宅市场激烈竞争的不得已转型，但在该项目开发初期，城建股份的投入就已近5亿元，前期研发经费也高达5000万，而在这笔巨大的成本投入中，银行贷款额占比仅2成。加之近年来，城建股份铺大摊子、转战州市、进军旅游地产，无论是昆明主城的云南映象，还是澄江、大理的旅游地产项目，体量都在千亩以上，政策、市场的影响已让其难以招架，而缓慢的推进速度和较长的开发周期，导致持续投入的资金已让其入不敷出，资金和市场双重压力下，城建股份低价抛售旗下物业回笼资金推进后续的庞大项目建设也不是不可能。相较之下，神州天宇和云南城投龙江地产并未面临类似情况，天宇澜山和融城昆明湖均打出5900左右的价格出售，表面上看确实有跟风之嫌，但天宇澜山和城投昆明湖均在北京路延长线末段，天宇澜山进出仅有1条公交路线，而融城昆明湖目前更是仅有一条路面坑洼的龙江路通往项目，甚至更连营销中心也未建，直接在项目现场搭建了一顶帐篷接待来访人员，他们的区域位置和配套完全不能比拟位于穿金路的云南映象·城市公园广场，打出与云南映象·城市公园广场相当的价格更无竞争力可言，即便跟风也失了噱头，之于销售也只是徒劳！同时，天宇澜山5900元/㎡的团购并未大面积扩散便消弭无形，而融城·昆明湖在占据劣势区位、未获得预售资格的情况下，通过团购低位定价也在情理之中，打出5950元/㎡的价格并非跟风城建股份加入价格战，完全只是巧合，而城建股份从之前每平方米8000元以上的价格暴跌至5900元，显然只是个案，并不能引申为北市的整体市场行情。不难看出，受困于资金链的城建股份在率先降价突出项目价格竞争力的同时，也企图挑起区域楼盘价格战，扰乱整体市场秩序。而对于城建股份的阴招，一些媒体不负责任的言论，将城建股份的跳价销售与云南城投的内部渠道营销混为一谈，试图以城建股份的降价之举引发北市区房价“雪崩”，其意欲何为我们不得而知，但这种不负责任的做法势必影响同片区内其他项目的推进。更有甚者，该媒体又借俊发和华润挑事，以期凭借本土品牌房企和世界200强企业的大旗为北市降价正名。但俊发城一期产品销售业绩斐然，而华润·中央公园项目营销中心还在建设中，营销节点还未可知，难道这就是昆明地产圈对于外来“一线大牌”的待客之道？如果渠道营销是价格战纵观北部山水新城的楼盘，山水润城、融城·昆明湖、天宇澜山都有其特有的营销渠道，2012年山水润城大部分的产品就被合作单位购买完毕，目前仅剩4栋高层住宅将在9月推出；融城·昆明湖此次推出20栋近4000套房源均为内部团购房源，目前除了指定单位外并无购房名额；天宇澜山为神州天宇与农科院合资，一部分房源为农科院的“内部房源”。虽然都是通过团购营销，但云南映象·城市公园广场与融城昆明湖的营销方式完全不同。云南映象·城市公园广场直接通过二手中介将购房名额转让到市场，而融城·昆明湖的购房名额只针对指定的合作单位，并未流入市场。分析项目规划，我们会发现目前天宇澜山推出的均为高层住宅，二期、三期则为洋房和别墅等高端产品；就融城·昆明湖推出的团购房源的在建情况来看也是以高层住宅为主，而后期推出的产品中将包含写字楼、洋房、别墅等高端物业，更有私人订制的400-600㎡顶级豪宅推出。目前，北部山水新城的项目推出都是以刚需住宅为主，相较于主流市场，价格偏低，如紧邻野生动物园的清水佳湖·雅居，虽是板式湖景准现房，但5月开盘均价仅7800元/㎡，起价低至6480元/㎡。山水润城项目现场售楼部的工作人员也表示，虽然目前项目的具体价格还未定，但也同样锁定刚需客群。从规划看策略，我们可以发现，这些项目都希望用先期推出的较低价的刚需产品来汇聚人气，待周边配套成型，发展具备一定基础后，再推出升值空间较大的高端产品。由此可见，北部山水新城已推入市的项目都没有很大的“去化”压力，也就不存在“割肉求生”的迫切需要，仅仅只是希望通过最优惠的价格，将不熟悉、不了解该片区的市民吸引过来，并产生在这里置业的打算。正如融城昆明湖这批针对昆明第一人民医院北市区分院及片区内其他企事业单位工作人员退出的团购房源，更多的都是起到前期预热、培养区域配套的作用。未来是关于价值的代名词就算如此，但有人还是不禁要问，就算云南映象降价是个案，那怎么解释北市频繁的降价行为？撇开一系列外在的因素，回归到项目本身，回归到区域，北部山水新城到底值多少？这才是能决定北部山水新城楼盘价格的根本。就目前来看，北部山水新城还是一片荒凉之地。以沣源路为界线，沣源路以南有北辰财富中心、和谐世纪、欣都龙城等发展成熟的商圈，能为北市区提供充足的娱乐休闲地；但沣源路以北，什么都没有，除了一路仅能承载15人左右的Z1路公交，没有更多可选择的出行选择，一些城中村正在被拆除，沿路走去，空旷的天空下是建筑地的轰隆声和漫天飞扬的拆建灰尘……没有商圈，没有便捷的交通，现在的北部山水新城让人不敢轻易做出抉择。北部山水新城的价值何在？华润置地是世界200强央企，实力雄厚；俊发集团是云南本土品牌房企，根源稳固；云南城投作为云南第一家以房地产为主营业务的上市企业，其实力不言而喻；近年来，神州天宇更是频频拿地，不断在发展壮大；还类似长江三峡集团、盘江置业等引而不发的省内外实力房企……这些大牌房企纷纷进驻北部山水新城，暗示着北部山水新城的发展潜力和升值潜力。假以时日，北部山水新城定能成为昆明一个新兴的“富人聚集区”。随着俊发中心、欣都龙城进击北市，再到昆明269的落成，昆明的经济核心慢慢北移，北市区正在飞速发展，真正承载起主城副中心的职能。经济核心的偏移，将为北部山水新城的发展提供强力的后盾支撑。北市区基本的设施在逐步健全，北京路延长线双向6车道直通绕城高速，地铁2号线从北部客运站出发连通1号线，480亩牛栏江瀑布基本雏形已现，只要“第一人”进驻，将会有更多的人走进北部山水新城，其价值也将一日千里。北部山水新城在规划之初就以“山水”来定义，北接松华坝水库，盘布盘龙江两岸，金汁河、东大沟蜿蜒其间，汇聚牛栏江引水瀑布公园、盘龙江河滨公园、金汁河生态廊道、盘龙峡生态公园、27000㎡湿地公园这五大公园环伺左右，其中480亩宽牛栏江引水瀑布更是一大奇景。随着昆明主城的扩张，山水资源将变得更加珍贵，未来这里将是昆明一大宜居的山水之城，目前山水新城虽还处于价格洼地，但随着众多实力房企和品质项目的出现，该片区未来价值高地的轮廓已然显现。
来源：腾讯网
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