“认房不认贷”？别着急提前还贷！

红河谷

只要还清首套房贷，就能首付三成买第二套，还可能享受到利率优惠。随着央行房贷新政的落地，“认房不认贷”的政策刺激了很多有改善型需求的购房者提前还贷，以便在再次购房时享受首套房的贷款政策。

但是，是否有必要提前还房贷，还是得先算一笔账再说。

吴小姐最近有提前还贷的打算。2009年她买了第一套房子，当时向银行申请了70万的按揭贷款，利率享受7折优惠,为4.585%，共贷款30年，使用的是每月等额本息还款方式。“一直没有提前还款，是因为相比目前的利率，当时的房贷确实便宜。但我们最近想再买一套学位房，正在看房子的时候房贷新政就下来了，那是否要把贷款先还清，再买第二套房呢？”吴小姐左右为难地问。

我们不妨来帮吴小姐算一算这笔账。

假设吴小姐购买第二套房的总价是200万元。如不提前还款，按二套房政策购买，首付7成，利率为基准1.1倍，期限30年，利率为7.21%。购房需首付140万元，贷款60万元，30年共需支付利息约86.8万元。此外，仍需支付首套房25年利息43.3万元。故吴小姐需一次性支付现金140万元，以后30年共支付利息130.1万元（即第二套的86.8万元+第一套的43.3万元）。

如果要提前还清贷款余额，吴小姐首先需要一次性支付64万元的贷款余额。然后，再买第二套房按照首套认定，只需首付3成，按照当前最低房贷利率为9.5折计算，贷款30年，利率为6.22%。因此，购买新房需要首付款60万元，之后要支付利息169.3万元。故吴小姐需一次性支付现金124万（64万+60万），以后30年支付利息169.3万元。

比较来看，虽然提前还贷使用到的现金比不提前还贷少了16万元（140-124），但利息却要多付39.2万利息（169.3-130.1），这还不包括因提前还款可能产生的违约费用。可见，在这种情况下吴小姐提前还款并不划算。

从上面的案例可以看出，通过提前还款购买二套房享受首套房优惠政策的做法并不适用于所有人。如果手头资金有限，而之前的房贷余额也剩下不多，这种情况应该首选提前还贷。

而对于不再购买新房的消费者，如果手有余钱，是否要提前还房贷，关键要看余钱的投资收益能否覆盖房贷成本。如果不行，则要考虑提前还贷；如果可以，则不必急于还贷。

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