2015上半年昆明楼市供销首现逆转 楼市调整临近拐点

呈贡仙子

[导读]在土地成交供应减少、库存加速去化、房价不再坚挺、开发商资金严重紧缺的背后，是否表示昆明楼市已经筑底？

2015年已经过半，从昆明楼市的表现来看，与去年同期相比，据克而瑞房价点评网数据显示，昆明楼市上半年自2012年以来首次出现成交量大于供应量的逆转现象；据中指数研究院报告，昆明房价已从去年5月最高值8687元/㎡降至今年6月的7949元/㎡；腾讯房产在《2015年昆明土地成交半年报》中指出，昆明土地成交已经大幅下降，成交量同比去年缩水5成……楼市调整下的众生相，正在随着数据的变化，朝稳定并向好的方向发展。

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伴随着这一切的，还有央行的救市政策，多次降息降准，取消限购，提高公积金贷款额度，二套房首付比例下降，但昆明楼市对政策并非像一二线城市那样敏感。在土地成交供应减少、库存加速去化、房价不再坚挺、开发商资金严重紧缺的背后，是否表示昆明楼市已经筑底？

库存加速去化 楼市调整临近拐点？

据克而瑞房价点评网数据显示，昆明主城四区及呈贡商品房成交在2014年，还保持供大于求，但到了2015年，这一趋势得到逆转，在6个月中有5个月出现成交量大于供应量的情况。

同比去年上半年，昆明楼市供应量则由691.96万㎡跌至292.38万㎡，跌幅高达64.45%；在成交量方面则由393.81万㎡升至408.62万㎡，历年的环比增长数据分别是118.17%、52.29%、44.47%、3.76%，对比近5年数据，腾讯房产发现，2015上半年，昆明楼市供应量首次出现同比下滑过半的情况，而成交量持续增长，但已经不再出现大增幅，趋于平稳，市场正向良性发展。

我们对比了2011年以来五年的上半年数据，2011年上半年成交量略高于供应量，且整体数量很小，都没有进入百万级别。但是2012年开始至2014年上半年，供应量出现大幅增加，2012、2013年上半年供应维持在400万㎡左右，2014年上半年暴增至近700万㎡，但成交量却只是小幅稳步增长，远远低于供应量，这直接导致了目前昆明楼市库存量居高不下。然而今年终于出现了逆转，2015上半年成交量和供应量出现了自2012年以来的首次逆转，成交量终于大于供应量，这个差距还达到了116万㎡。

月供应量在下降，成交量超过供应量的势头有增无减，昆明商品房已经进入到库存加速去化阶段，库存去化周期将越来越短。

在一份机构提供的报告中显示，去年上半年昆明库存量达到1800万㎡，需要18个月去化。如果按此数据计算，2014年下半年新增供应650万㎡、成交560万㎡，2015年上半年新增供应292万㎡、成交408万㎡，照此推算，目前库存依然保持在1800万㎡的量。不过，如果供销比按照今年上半年的趋势发展，库存压力将会在下半年开始减弱，库存在经过下一阶段的横盘整理后，逐步下探。

这是否意味着本轮楼市调整随着2015年上半年供销比的逆转，开始靠近拐点？再加上上半年土地市场成交量的大幅下滑，在未来一个开发周期内供应会进一步降低，那么市场正在探底企稳，一旦筑底成功，拐点就将来临。

因此，仅从数据上分析，我们认为昆明房地产市场不会进一步恶化，未来一年时间内，无论是置业投资还是满足自住需求，都会是一个比较好的购房时期。在这个时期内，由于分销商的介入，买到性价比高的房子的机会，会大幅增加。

腾讯房产据昆明房产信息网公布的数据统计，2015上半年，昆明主城四区共成交商品房53055套，同比去年61659套骤降13.95%，而成交面积481.96万㎡，同比去年534.92万㎡下滑9.9%。

因2015年上半年中，并不含呈贡片区数据，故统计结果与克而瑞数据不符。但呈贡片区今年以来，蓝光天娇城、东盟森林、七彩云南第壹城等大体量楼盘开盘成交，且今年呈贡共发放6张预售证，预售面积39万㎡，加之去年的13张预售证，面积82万㎡，即呈贡自去年以来共新增供应面积121万㎡，按昆明房产信息的数据，相比去年减少成交的52.96万㎡在新增供应的121万㎡中占43.77%，不足一半，完全可以抵扣为呈贡的新增成交。

随着晋宁撤县建区后，在昆明的楼市成交中，又将加上晋宁区的成交，这加入昆明大家庭的第六区，会不会给昆明带来惊喜呢？昆明楼市下半年又将以什么姿态应对？

土地成交在减少，新增供应也在减少，而成交量却在不断上涨，库存去化周期将越来越短，昆明房地产市场正在理性回归。

房价重回“7字头”

腾讯房产梳理了中指院自2011年以来的房价报告，发现从2012年12月以前，昆明房价一直在“7字头”徘徊，但从12月后，便由7388元/㎡一个月之间暴涨到8514元/㎡，之后一直未跌破“8字头”。

在央行相关楼市利好政策的出台后，昆明开发商也加紧以价换量的步伐，自去年天宇澜山打响昆明楼市降价第一枪后，多家开发商也从暗降到明降，以各类优惠政策吸引购房者关注。从2015上半年楼市成交来看，以价换量已经赢得了市场。在去年年底，一些开发商却在民工讨薪，业主维权抗议中深陷泥潭无法自拔。

南亚之门总裁跳楼、华信入主经典双城、中豪与云南物流重组、西南海也因土地款陷入开发难以为继的传闻、盛泰公园盛世也因一房两卖事件引发业主拒绝接房、莲花池国际商贸城一房两租引发退房风波……

现金为王，不降价不跑量回笼不了资金的开发商，在资金链断裂后，各类维权负面新闻充斥各大房产媒体头条。

昆明楼市正进入加速洗牌阶段，当兼并、重组、破产成为常态时，房企两极分化越来越明显，一批中小型开发商在市场中倒下，或许只有降价才是开发商活下去的唯一出路，才能缓解日益紧绷的资金链，才能消化积压的库存量，让昆明楼市进入健康稳定的时代。

团购房源拉高成交

从昆明房产信息网已经公布的每日成交数据前十名来初步计算，昆明楼市月度成交冠军如下表。金山小区（中豪优活城）在3月以1670套雄踞成交套数第一名，这一数据创造了月度成交套数的历史，目前无楼盘能打破，据腾讯房产了解，该盘主要是部队团购房源。昆铁家园也是定向员工开发的楼盘，在备案中价格基本在4800~5200元/㎡。

在3月成交中，腾讯房产发现，未名城仅一套综合楼，面积就达到44089.98㎡，于3月10日整体售出，备案价5.29亿元。而七彩俊园在3月31日，也打包售出3-14层的20441.29㎡写字楼。又是3月，中豪旗下三大盘优活城、螺蛳湾国际商贸城、中豪城垄断月成交前三名。

在上半年销售套数排行中，中豪优活城以1727套居于第一名，领秀星辰园1503套排列其后，南悦城则以1172套位列第三。领秀星辰园为新亚洲体育城8期，已经打包中介直销，单价5200~6400元/㎡不等，以地铁房、学位房等诸多优势赢得购房者青睐。在5月，南悦城蓝岸，备案名为鹤堂福景小区，夺下月成交套数面积双料王。

套均面积进入“9”时代

套均面积则反应了购房者对户型的需求，从今年上半年来看，有4个月套均面积不足90㎡，而在3月，套均面积已经破百，达到103.06㎡，正是3月的成交，让昆明楼市上半年套均面积进入“9”时代，达到了90.84㎡，而在去年同期，这一数据仅为86.75㎡。

购房者已从刚需户型逐渐向改善型户型转换，更注重居住的舒适度，开发商争夺客户的战火也开始向大户型转变，在今年的开发商推盘中，楼王频现，华润中央公园、金地悦天下、德润朗悦湾、中天融域、兰亭上锦、海伦国际、博欣盛世、俊发盛唐城、恒大雅苑等盘都推出大户型三、四房楼王。

从2015上半年昆明楼市成交走势中，我们不难预见，在下半年房企还将继续保持以价换量的模式以求自保，在拿地方面将更为谨慎，成交量与降价的博弈也会一直在进行。

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