楼市回暖真相：仅十几个城市复苏 三四线仍冷清

路南阿黑

在“3·30新政”之后，楼市成交已经明显回暖的情况下，土地市场的分化局面并没有多大改变。

国家统计局日前发布的数据显示，前四月，房地产开发企业土地购置面积5469万平方米，同比下降32.7%，降幅比1~3月份扩大0.3个百分点；土地成交价款1571亿元，下降29.1%，降幅扩大1.3个百分点。

上海易居房地产研究院研究员严跃进对《第一财经日报》分析称，这是因为楼市的库存仍在增长，房地产市场还没有全面企稳，目前房企的主要精力仍在去库存。只有库存去掉了，拿地投资的积极性才会增加。

更为重要的是，虽然楼市成交在回暖，但区域之间的分化进一步加剧。中原地产首席市场分析师张大伟对本报分析，房地产市场还没有完全活跃起来，现在楼市真正回暖的就十几个城市，广大三四线城市的回暖幅度很小。

反映在土地市场上，即目前一线城市土地争夺战热火朝天，三四线城市甚至部分二线城市土地少人问津。

“3·30新政”是指近期一系列楼市调整政策，包括3月30日，三部委联合发文松绑二套房贷款政策。

中原地产市场研究部的数据显示，从4月单月看，一线城市合计成交住宅类土地9宗，平均楼面价达到了14012元/平方米的月度新高纪录。例如，在此前4月27日的北京土拍会现场，经过近140轮现场竞价，海淀区中关村地块被首创置业以56.4亿元的总价，配建6.05万平方米自住型商品房以及0.75万平方米公租房的代价摘得。

4月29日登陆上海的碧桂园以6.0755亿元夺得嘉定徐行镇6.3万平方米纯宅地，溢价率62.16%，楼板价8108元/平方米。

张大伟分析，“3·30”政策对楼市的影响主要体现在一二线城市，土地价格明显处于高位。

另一方面，从供应节奏看，在特大城市的边界控制越来越严格的情况下，未来一线城市新增土地空间也越来越少。中原地产市场研究部统计数据显示，截至日前，今年一线城市合计仅供应住宅用地69宗土地，合计供应的住宅用地建筑面积则只有930万平方米，仅相当于之前三年平均供应的28%。

不过，在一线城市土地市场火热的同时，三四线城市甚至部分二线城市的土地市场则十分冷清。例如，5月12日上午，武汉举办了土地拍卖会，共挂牌出让5宗土地。其中，4宗黄陂区地块全部闪电底价成交。此前4月14日，亦有1场土地拍卖会，挂牌出让6宗地块，其中2宗流拍，其余均以底价成交。同一日，成都公共资源交易中心出让4宗国有建设用地，备受关注的两地块以流拍告终，剩下新都两地块以底价成交。

近年来在北京、上海等一线城市扩张业务的泰禾集团人士告诉《第一财经日报》记者，该公司近两年考察发现，很多二三线城市的供过于求太严重，土地供应量太大，房地产市场无序开发比较严重。所以就没进入这些市场，而是把主要精力放在北京、上海、南京等核心城市和福建大本营。

武汉、成都这样经济体量位列城市前十的二线城市尚且如此，一些三四五线城市的土地市场就更为冷清。

江西某县城一家开发商人士告诉本报，现在地方政府缺钱，“县里倒是很想再多卖几块地，但大家的房子都卖不掉，土地都没开发完，谁还有心思去拿地。”

在这种情况下，房企更进一步扎堆在一线城市和部分二线热点城市。