昆明楼市维权：维权年年有 今年特别多

xiangfang

      [导读]随着楼市走势的不确定性加剧，近年来，维权时刻伴随着楼市的每分每秒，而在这几个月间，随着楼市调整导致项目诸多问题浮出水面，情况有所加剧。

编者按：

“2015昆明楼市十大特征系列报道”的第四篇，陈述了昆明房地产市场在过去一年半时间内的显性特征变化，房地产市场在2014年首次进入自发性深度调整，在好年头里精于利用资金杠杆撬动项目开发并获利颇丰的很多昆明开发商突然陷入资金困局。我们看到昆明楼市最为热闹的景象之一，就是价格战，多家房企多个项目挑头，随后不少房企和项目明里暗里跟进降价。然而，即便是开发商“裸身相向”，也未能完全触及购房者G点。轮替价格战的热闹，“换挡”成为了2015年昆滇楼市的新常态，并且这种房企“换挡”危机从小房企开始向知名房企扩散。

在与持续不景气的市场抗衡的过程中，企业的自救期望值与抗风险能力出现断层，所谓心有余而力不足，于是一些人倒下了。商品房预售制度的弊端与楼市调整双重效应叠加，维权事件从去年起爆发性增长，开发商、施工方、业主、准业主等众多对立矛盾一触即发，商品房交易从现货过渡至期货，维权事件也从最早的房屋质量为主的问题扩大至房地产开发的各个环节。这几个月间，昆滇到处都充斥着各种黑白条幅，诸多问题浮出水面，业主围堵售楼处、堵断昆明主干道维权，准业主写陈情书、联名信要求退房退款，施工单位跳楼讨薪……项目连续剧般的维权不断，甚至出现了部分业主和开发商有规模群体摩擦冲突。

上半年昆滇的维权事件不是孤例，在全国来说，都是维权年年有，今年特别多。房地产维权今年集中爆发，并不是说开发商的责任感和开发能力就明显逊色于以往，也不意味着业主们的维权意识突然唤醒，也不排除部分维权事件因羊群效应而起。这些事件的发生，都与楼市的总体形势有关。已发生和未发生的一切，将对昆明楼市形成一个巨大的考验。

维权，作为楼市的副产物，已经从跑龙套的角色，上升到了主要演员的地位，这都拜预售制度大幕下的楼市调整所赐。楼市调整下的蛋，除了业主维权，施工方逐渐成为维权主力之一，还有隐形的维权者——债权人。

随着楼市走势的不确定性加剧，近年来，维权时刻伴随着楼市的每分每秒，而在这几个月间，随着楼市调整导致项目诸多问题浮出水面，情况有所加剧。业主拉横幅抗议、堵门售楼处堵断主干道维权，准业主联名信、举报信要求退款退房、施工单位跳楼讨薪，甚至出现了部分业主和开发商的摩擦冲突。不可以忽视的是，商品房预售制度等一定程度上催生着部分维权事件，楼市的不健康属于沉疴已久。

从现房时代到期房时代 预售制度催生维权

2001年6月1日开始施行的《商品房销售管理办法》中指出，满足“已通过竣工验收”等条件的商品房才能开始售卖，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。那是个现房交易时代，一手交钱一手交房。然而，从长期来看，我国城镇商品房供不应求，为刺激供应端释放，加快建设，便开启了商品房预售制度。2005年1月27日，昆明市加强了商品房预售管理，规定“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金（不含地价款和土地开发投入）达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。2011年1月1日起执行商品房预售新政，“经规划审批为七层（含七层）以下的商品房预售项目，已完成结构工程并封顶；经规划审批为七层以上的商品房预售项目，已完成地面七层以上结构工程”。

自从实行商品房预售制度以来，维权事件日益增多，尤其在楼市深度调整的今天，然而商品房预售制度直接导致了各类维权事件的发生。一方面是一房多卖的现象时有发生，开发商将已售出的房屋再行抵押。另一方面，交房时间延迟或实景呈现后，房屋质量、面积、环境、设施等方面与当初的规划描述不对称，更加催化购房者的心理落差。在房产交易市场，开发商处于强势地位，实际操作中，许多项目地基未开挖就开始售卖，大部分购房者仅凭开发商的一纸协定就支付了大笔积蓄，并承担了未来的全部风险，由此便诞生大量维权纠纷，昆明楼市维权已经是一种常态。购房者声张权利，开发商无可奈何，政府跟着焦头烂额。

然而，2015年7月22日，昆明市委半年工作会议上住建局文件提出降低预售许可条件，将施工进度和竣工交付日期界定为：低层和多层建筑主体施工形象进度达到地面一层，高层建筑主体施工形象进度达到地面三层及以上。对符合预售条件的项目，及时发放预售许可证。

这看上去是在加快开发商资金周转，帮助开发商尽快实现资金流转，但这显然是在大幅为市场增加库存量，同时也在加大市场风险。在市场不景气、开发商资金周转困难的环境下，地面一层、三层的新主张，与地面七层的老规定相比，开放了很多，但无疑在转嫁风险给购房者，也在加大政府的维稳风险。于市场、于社会来说，并无益处。

降价风波：不该被主张的“维权”

回顾近年来楼盘降价业主维权事件，不少人呼吁房企降价，然而老业主受到利益牵连，引发大规模维权事件，难免出现过激行为，砸毁售楼部，甚至与开发商拳脚相向。

房价，能涨不能降，这种有悖市场原则和契约精神的怪现象近年来频繁出现。2008年上半年，因为楼市的短暂调整，导致部分楼盘降价销售。由此，引发老业主奋起维权，因为降价，他们的商品房市值下滑，质问开发商并要求赔偿，成为诉求。想当年，有开发商为了应对老业主维权，甚至自导自演自砸售楼部，以缓解老业主情绪。2014年开启的楼市调整，同样出现这样的情况。

在面对楼盘降价问题，购房者需遵循契约精神。北京市清华源律师事务所崔岩律师在此前接受腾讯房产采访时表示，业主一定要依照买房约定行事，买卖商品房是完全市场化的，房价上涨时，购房者享受了利润，那么同时也应承担价格下降的风险，单就降价而引发的所谓“维权”行为，扰乱了市场秩序，有悖契约精神。

延期交房：家家有本难念的经

全国百强房产企业奥宸地产目前在昆的三个在建项目，皆于去年年底停工。其中，位于呈贡环湖东路中央广场公园旁的奥宸中央广场，原定于2014年12月25日交房，现已造成违约事实。业主们多次反应要求开发商复工，开发商法人代表都拒绝与业主沟通。其中一购房者分别于2015年2月、3月，向云南奥宸房地产开发有限公司正式寄发《关于要求立即交付奥宸滇池星城 G07 四幢所购房屋的催告函》、《退房申请》等材料，要求与该公司解除购房合同并返还全部购房款项。而由于房屋未能按时交付所产生的违约金，开发商表示需要向总部请示，暂不能做出确切答复。

御景新城业主也同样遇到了延期交房的问题。半年后，开发商向业主发出了接房通知，然而接房当日，小区内部的绿化景观、道路施工、围墙护栏等公共基础设施均未完成收尾工作，影响到业主日常生活。在业主表达了维权诉求后，开发商承诺积极完成小区建设，待取得“工程竣工验收报告”之后再通知业主接房。同时，延期交房违约款以抵扣接房费用的形式补偿给各位业主。

去年经典双城同样遭遇延期交房的困境，那时候，经典地产的危机已经开始显露。因为延期交房，经典双城专门召开新闻发布会，对延期交房给业主带来的损失做出承诺，暂时渡过维权难关。

延期交房，在早前几年，也有类似情况，不过那时候的延期交房，多半是因为开发商对工程进度管理未进入预期，或者到交房时间，一些工程未尽如人意，于是开发商主动延期交房，并对造成的违约责任进行赔偿。比如云南映象花好月圆2期，就因工程问题，主动和业主协商，延期交房。如今的延期交房，则和开发商的资金链有很大关系，由于市场调整，开发商项目工程进度在资金层面无法保障，直接导致项目交房逾期。目前昆明市场上的延期交房，很大部分源于此，一些项目已经停工半年以上，且还有扩散之势。

工程方和隐形维权者

因资金链出现延期交房，受害者除了购房者，还有项目工程承建方。开发商缺乏资金，很多工程承建方首当其冲，大量工程款拖欠。工程抵款房近年来时不时出现在市场中销售，这属于工程尾期，还能拿到房子来抵款。更多的是工程尚不成型，根本没有房源可抵，于是施工方讨薪事件便频繁上演。云锡金地、玉水金岸中的云锡地产，被工程人员讨薪；还有北金城的千益丰，呈贡岭东紫郡的金兔地产，还有江东地产…………

施工方是楼市调整的受害第三方，关键是，施工方的群体，更多是由农民工人员组成。受楼市调整所害，开发商资金断裂，无法支付工程款，施工方的农民工群体拿不到辛苦劳作的报酬，他们和业主一样，是这一轮楼市调整的最大受害者。

其实，在维权主体里面，还有一方力量，他们的维权并不发生在我们习以为常的社会公众场面，而是在会议室或者更私密的场合，那就是民间债权人。房地产行业是资金密集型行业，也是典型的通过资金杆杠撬动项目后续开发的行业。然而在几年前，由于政府调控以及金融行业对房地产行业融资渠道的收紧，让很多房地产企业开始向民间借贷融资。民间借贷由于高回报诱惑，其参与房地产行业的深度也就非同一般。市场好的时候，回报自然不菲，市场一旦遭遇目前的调整，债权人不仅该有的高收益拿不到了，连本金都深陷泥潭。据传，昆明楼市有项目欠债高达四五十个亿，单民间借贷的利息便高达近十亿，大量民间借贷人，少则几十万，多则几千万上亿资金被套。

这一群体作为隐形的维权者，目前蹉跎于开发商资金断裂的现实中，他们的维权并不为世面所熟知，但却真实的发生在楼市的每一天。

来源：腾讯网

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