昆明写字楼竞争激烈 开发商调整营销策略推动去化

呈贡仙子

2008年，昆明启动城中村5年重建改造的重大决策，主城区336个城中村被纳入改造范围，截止2015年，昆明纳入规划改造范围的城中村增加到382个，实际批准启动改造的257个，批准建筑面积9618.19万平方米。

在“无商业，不地产”的城中村改造思路指导下，城市综合体成为昆明城中村改造的标准配置，这种涵盖住宅、商业、写字楼等多种物业类型的大型复合地产开发模式，使得昆明写字楼市场供应量快速攀升。

昆明写字楼过量供应

据克而瑞昆明机构提供的数据显示，2013年昆明写字楼供应量为157.3万方，成交52.12万方，供求比为3.01；2014年供应量219.1万方，成交94.98万方，供求比为2.22。中国房地产报的统计数据则显示，2015年昆明主城和呈贡新区在建或规划建设含有写字楼业态的项目达95个。而按照10%—15%的写字楼配建面积计算，昆明已批准的9618.19万方城中村改造面积将带来1000—1500万方的写字楼供应规模。

作为市场换代较慢的物业类型，写字楼产品巨量供应与低速消耗的矛盾，使得昆明写字楼供应已严重过剩，纵使今年3月份召开的昆明城市更新改造工作会议上提出“原则上不再新批城中村改造项目”，但这仅能缓解市场供应，对于写字楼存量去化的推动作用并不明显。面对这样的市场形势，不少写字楼项目开发商开始通过调整销售策略来拉动项目去化。

价格调整无疑是开发商拉动写字楼物业销售最直接的手段，正如位于广福路东段，紧邻广为立交的双城际·商务中心就是通过低价来刺激项目销售。据腾讯房产了解，目前双城际·商务中心在售的写字楼均价为7800元/㎡，根据楼层不同最便宜的写字楼物业仅7000元/㎡出头，而其公寓的价格更是低至6980元/㎡，值得注意的是，双城际·商务中心目前已是准现房项目，今年9月便可交付使用。

没有最低，只有更低，位于五华区泛亚科技新区王筇路与科普路交叉口的中铁·云时代广场同样主打低价，甚至比双城际还低了千余元。 据中铁·云时代广场售楼部工作人员介绍，项目写字楼最低仅6500元/㎡起，而其甲级写字楼的平均售价也仅7500元/㎡。

据不完全统计，目前昆明写字楼物业的平均售价已超过13000元/㎡，其中还不乏像昆明广场、万达双塔这样均价直逼20000元/㎡的高端写字楼项目存在。如果说是由于项目地段、周边配套，以及等级标准等方面的限制，导致双城际·商务中心和中铁·云时代广成的写字楼物业定价偏低，那作为经营性物业，两个项目不及周边在售住宅物业的定价标准也着实令人难以置信。

不只降低价格销售，为了应对写字楼产品的去化压力，开发商甚至打起了改变项目产权年限及土地使用性质的主意。

据腾讯房产报道，近期刚刚启动销售的禧瑞都三期A座永安国际居然打出“70年产权精装商务楼”的宣传标语，且价格低至6990元/㎡，首付也仅需30%。但项目规划审批结果显示，禧瑞都三期A座永安国际用地性质为居住用地，显然，根据用地规划及产权年限来看，禧瑞都三期A座永安国际以商务楼的名义进行销售，确实存在擅自变更土地性质之嫌。

而江东地产项目负责人则表示，项目用地的确为居住性质，企业也是按照住宅的标准进行销售，但由于项目地段较好，且周边商务氛围已经形成，这才使得开发商对产品进行了优化打造，并定位为多功能商务楼。

面对市场的巨量供应，江东地产冒违规变更用地性质的风险来蹚写字楼这趟“浑水”实在太不明智，但这无疑也说明，去化压力和市场竞争已将昆明的写字楼市场逼到断崖边缘。

来源：腾讯网

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