昆明楼市救不救 坐等政策不如自身求变

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“楼市目前已经进入小拐点了。”21日，中国房地产商会联盟执行主席顾云昌接受新华网记者采访时表示：“大拐点是指出现负增长，这种情况目前并不普遍，只在极个别城市出现；小拐点是指增速下降，从1-4月份的投资、销售及房价数据以及目前市场表现来看，大部分城市已经面临小拐点，并将在较长一段时间内处于这种状态。”此前的南宁、杭州等一些城市出现“限购松绑”等情况，中国银行国际金融研究所副所长宗良指出，如果房价一次性下跌40%-60%的水平，那将发生金融危机。在楼市充满了诸多不确定性因素之下，昆明业界专家、地产企业负责人对救市与否也各持己见。

不救：救市适得其反 破坏市场规律在不同的声音当中，有一类声音大致意思是：昆明楼市走势总体平稳、健康，不需要“救市”，但寄望在稳增长、调结构的政策大势下，银行能推出稳健的货币政策和积极的财政政策，对首套房的贷款予以适当放松，以支持刚需。

昆明楼市是否要救市呢？云南神州天宇置业公司营销管理部副总监熊小明表示，政府不需要救市，因为目前昆明属于正常的状态，成交量的下降还没有达到一个非常低的水平，不仅是成交量，而且单价也没有达到低到需要“救”的水平。他进一步表示，楼价的波动都有一定的规律，2008年是昆明楼价最低谷的时候，现在的市场虽然下滑了一点，但价格还远远高于2008年的价格。

尽管楼市的下滑让开发商资金链受到了考验，但不少发展商也否定昆明需要救市的说法。仁泽地产公共关系部总监李程认为，目前政府出台的一些政策并不能算是救市政策，而是市场结构性的调整，救市是因为市场不好才会去救市，但是目前昆明的房地产市场不管是供需关系还是购房者观望态度，都在可承受范围内。“政府不应该救市，应该交给市场自己解决，在发展中，市场难免会产生阵痛，但这是必经的阶段，政府不应干预，痛就让他痛去。”一位不愿意透露姓名的发展商表示，市场有其自身的发展规律，政府如果一味强加干涉，采取什么救市的举措，会适得其反。

昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈同样认为，从现在昆明房地产市场情况看，确实让开发商有点着急，但还不至于让政府出手救市。在邓晓盈看来，政府出不出救市政策其实不是关键，只是市场太习惯于依赖政府出台干预政策。在2008年中央就出台了救市政策，那多年以后，这些政策效果如何呢？邓晓盈认为，这些所谓的救市政策在短时期内有一定的效果出现，但是长期看来却是一种破坏市场规律的干预手段。

“我们本应该高度尊重市场的供需关系，但对于目前的房地产市场来说，实际上我们正在违背这个规律。如果把限购、限价等政策适当地淡化，实际上是把市场真正交给了市场。”邓晓盈进一步表示，政府要通过两条腿走路，一是保障性住房的供应量足够大、资金足够到位，中低收入、困难群体可以通过这个渠道解决住房，做到一般的普通商品房供应给普通群体；而剩下一条腿就是市场化运作、高价格拿地、高价格销售，适应高消费群体。如果能达到这样相对平衡的两跳腿走路，这就是很正常的市场、很健康的市场。

救市：财政依赖度高 必要时肯定出手

与“不救”声音相悖的另一个声音则是政府应该救市。日前，同策咨询研究中心发布《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，土地财政依赖度在80%以上的12个城市中包括昆明；且针对昆明近几个月土地拍卖多次出现流拍及以底价成交的情况，京鹏地产锦玉项目总经理顾刚认为，土地出让金的减少将对严重依赖土地财政的地方政府带来极大的收入压力，政府自主出台“托市”甚至救市政策的进程或将加快。

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在顾刚看来，只要我国的土地性质不发生改变，政府土地财政依赖度继续居高不下的话，房地产行业便不会出现“崩盘”的说法。因为房地产行业萎缩的话，就意味着一些人将失去工作机会，这对社会造成一些动荡，而为了维护社会的稳定及保证政府财政收入，政府必须要在必要的时候救市。

顾刚表示，政府出台的任何调整与政策，都是把市场调“活”。在他看来，今年以来，中央政府进一步明确深化改革，房地产领域双向调控、差别化调控、长效机制建设等更加契合市场规律，加之房地产税立法、不动产统一登记推进的间接影响，有助于形成理性预期，而这些行为都是政府在为市场往健康方向发展而做出的干涉。

从目前各个地方政府应对措施来看，各地政府普遍采取了手法救市，如杭州萧山、南宁、无锡、天津等已出台救市措施，这些措施或出台刺激首套自住需求，或放松限购等调控政策执行力度，或降低土地竞拍门槛，以此稳住房地产和土地市场下滑态势。

而云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪表示，“分类调控”、“去行政化”是未来楼市政策主要基调，但个别地方高举市场化大旗而行救市之实，这种情况需要警惕。楼市政策的调整，应当有步骤、分阶段地进行，对于部分城市过度的救市行为，应及时予以纠正，从而明确当前的政策重点，稳定市场预期。同时，在房地产政策之外，还应推进产业协同发展和区域一体化进程，以及土地、户籍等多项制度改革，为楼市健康发展提供坚实基础。

其他城市已经陆续有政府组织各开发商讨论要双方如何配合，让房地产朝更健康的方向发展，顾刚认为，房地产协会可以承担起这个责任，带头把昆明的开发商组织起来，成立联盟，共同让昆明的楼市逐步稳定下来。张洪也指出，从现阶段的情况看，像昆明这样的城市，即使是解除限购措施，都不会引发房价的上涨，在当前的环境形势之下，最需要政府实施行动，来拯救预期，拯救购房者信心。

中立观点：救与不救 房企做好产品都是硬道理

云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研认为：“房地产市场从来不是市场经济。昆明楼市现在面临三个选择，第一像过去一样，强力救市；第二放任自流，不过我相信还是走第三中庸之道。其实如果只是市场微调还是要靠自己，这一点房地产企业要明白。所以中国的情况必然要救市，因此这几天有的已经在救市，这不是指房地产，是指整个经济。这些年有一个奇怪的现象，钱绕来绕去还是绕到房地产市场里去，所以中央和地方一定要救，但是怎么救是一个问题，最重要就是注意供地的节奏，这取决于新的经济增长点。”

政府救市与否，接下来就让我们拭目以待，纵有网络上姑妄言之，昆明房企和购房者也可不尽听信之。对于房企，与其心动不如行动，切切实实做好产品和服务才是硬道理；而对于购房者来说，与其观望等待，不如尽早出手，因为对于刚性需求和改善性需求购房，等待和观望总会付出代价。

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来源：腾讯网

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